Immeuble de l'avenue Roger Salengro

Un coup de poignard dans le cœur du vieux village de Castelnau-le-Lez

Castelnau-le-Lez le 13 Février 2021 - BLVV

L’association est actuellement engagée à défendre le patrimoine du vieux village de Castelnau-le-Lez. À ce titre elle a déposé en Novembre 2020 un recours gracieux contre un permis de construire accordé pour la création de 17 logements collectifs sur la partie haute de la rue Roger Salengro. Essayons de comprendre ensemble les différents points qui nous ont poussés à déposer ce recours.

Le contexte

L’avenue Roger Salengro est située entre le Leader Price et la place Mendès France (arrière de la mairie et de la poste).
Ce secteur est également très proche (moins de 200 mètres) de deux monuments historiques l’un classé depuis 1911, l’église Saint-Jean-Baptiste et l’autre inscrit depuis 2010, la glacière double.
Le projet de réaménagement de l’avenue Roger Salengro concerne 6 parcelles contenant en rez-de-chaussée des garages donnant sur l’avenue Roger Salengro et 5 habitations en R+1 et R+2 noyées au cœur de jardins privatifs.
La particularité de l’avenue Roger Salengro, en tout cas à l’heure où nous écrivons cet article, est sa division en deux parties dans le plan local d’urbanisme (PLU) qui rappelons-le est le document édictant les règles d’utilisation des sols sur un territoire donnée. En effet, elle est soumise à 2 réglementations, celle de la zone UA et celle de la zone UB.La zone UA, à caractère patrimonial, correspond au centre de l’agglomération et est comprise dans le périmètre de protection de l’Église Saint-Jean-Baptiste. A ce titre de nombreuses prescriptions architecturales sont imposées aux habitants souhaitant rénover/construire dans cette zone
La zone UB est l’extension immédiate du centre de l’agglomération et encadre la protection de la glacière double de Castelnau-le-Lez, les règles y sont légèrement plus souples.

Pour aller plus loin :

L’église Saint Jean Baptiste

Page monumentum : https://monumentum.fr/eglise-saint-jean-baptiste-pa00103407.html

Fiche mérimée : https://www.pop.culture.gouv.fr/notice/merimee/PA00103407

Page wiki : https://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89glise_Saint-Jean-Baptiste_de_Castelnau-le-Lez

La glacière double

Page monumentum : https://monumentum.fr/glaciere-double-pa34000080.html

Fiche mérimée : https://www.pop.culture.gouv.fr/notice/merimee/PA34000080

Page wikipédia : https://fr.wikipedia.org/wiki/Glaci%C3%A8re_de_Castelnau-le-Lez

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Castelnau-le-Lez : https://www.castelnau-le-lez.fr/Urbanisme/10026/1077

Le projet du promoteur

Les 2 permis de construire ont été attribués à 2 sociétés différentes (Terre du Soleil Promotion et la SCI CGR) ayant fait appel au même architecte afin de réaliser le réaménagement de l’avenue Roger Salengro. L’objectif affiché est une harmonie architecturale sur tout le long de l’avenue (ou du moins sur les parcelles des propriétaires qui ont bien voulu vendre). Le projet s’inscrit en effet entre 2 parcelles conservées : le cabinet médical au Sud et une maison à 2 niveaux en retrait de l’avenue au Nord. Le projet 1 est assis sur une parcelle de 919 m² et comporte 9 logements répartis sur 896 m² de surface de plancher (garages non compris) pour une hauteur maximum de 12,66 mètres.

Le projet 2 est assis sur une parcelle de 1 341 m² et comporte 17 logements répartis sur 1131 m² de surface de plancher (garages non compris) pour une hauteur maximum de 9,95 mètres.

Une nouvelle limitation parcellaire sera créée entre les deux projets. Le projet 1 est donc soumis aux règlements de la zone UB et UA et le projet 2 est soumis à ceux de la zone UA.

Dans le cadre de cet aménagement, une réfection de l’ensemble de la voierie est prévue dans le cadre d’un Projet Urbain Partenarial permettant ainsi à la commune de rénover une voierie au frais du promoteur. Nous n’avons pas connaissance du projet qui sera réalisé. Il devrait intervenir après la réalisation des immeubles…

Pour aller plus loin

Qu’est ce qu’un projet urbain partenarial :

http://outil2amenagement.cerema.fr/le-projet-urbain-partenarial-pup-r471.html

Projet Promoteur (s)

Existant

Pourquoi s’opposer au permis de construire :

·L’écriture architecturale, résolument contemporaine, ne prend en compte aucune des prescriptions qui sont imposées à tous les Castelnauviens de la zone UA. (couleurs des enduits, menuiseries en bois, couleurs des volets et fenêtres, volets roulants en PVC interdits, etc…). Nous retrouvons d’ailleurs la même écriture sur des immeubles de bureaux qui sont en passe d’être réalisés à Fréjorgues.
À notre sens, il y a co-visibilité entre ces immeubles et l’église Saint-Jean-Baptiste (classée MH). L’architecte des bâtiments de France, qui a émis un avis simple aurait dû émettre un avis conforme.
Des surplombs sur le domaine public ont été autorisés alors qu’ils sont interdits dans le PLU entraînant la massivité du projet au regard du domaine public actuel
D’après la délibération du conseil municipal du 26 novembre 2018, la parcelle communale (située dans le projet de la SCI CGR – Projet 2) a été vendue à Terre du Soleil représentée par M. Costa (acteur du Projet 1). La délibération fait mention : « Le projet proposé qui englobe les 2 parcelles (BB128 et BB127) permet, à la demande de la ville, de créer une liaison piétonne entre le parking de l’Hôtel de Ville et l’avenue Roger Salengro et ainsi de créer un maillage piétonnier agréable, et une transparence urbaine entre le pôle administratif et le centre historique, et les commerces. ». La transparence urbaine s’est transformée en cheminement de 1,40m de large passant sous les 15m d’épaisseur du bâtiment et contournant la parcelle faisant disparaître tout l’intérêt de l’accord de la vente de la parcelle.
La division du projet d’ensemble en deux permis de construire différents est de prime abord liée au zonage du PLU. Cependant, l’étude approfondie du dossier montre qu’une nouvelle division parcellaire est réalisée. 90m² environ situés en zone UA ont été rattachés au projet 1 situé en zone UB, ce projet doit donc être étudié par l’architecte des bâtiments de France, ce qui ne semble pas avoir été le cas puisque l’avis rendu par ce dernier classe le bâtiment « hors de la zone protégée ».
Si ce n’est pas à cause du zonage du PLU, pourquoi réaliser une telle division parcellaire surtout quand l’étude du nom des gérants des 2 sociétés révèle qu’ils sont les mêmes dans les 2 cas (Le nom de la société CGR reprend d’ailleurs les initiales des noms des différents gérants M. C…., M. G…. et M. R… cqfd). Il semble que c’est justement l’étude du PLU qui a conduit à la création des 2 permis de construire obtenus à deux dates différentes. D’une part, le projet 2 (zone UA) peut ainsi s’appuyer sur le projet 1 (zone UB) pour justifier certains choix architecturaux mais surtout la division leur permet d’être en dessous des seuils et d’échapper ainsi aux réglementations sur les eaux pluviales et les logements sociaux ou abordables.

Pourquoi n’avoir fait un recours gracieux que contre l’un des 2 permis de construire ?

L’association n’était pas complètement à jour concernant les règles applicables à la zone UB, puisqu’elle se focalise sur le centre de Castelnau-le-Lez.
Et tout simplement par manque de réactivité au sortir du confinement...

Ce que nous imaginons

Nous proposons de :

créer une liaison piétonne entre le parking de l’Hôtel de Ville et l’avenue Roger Salengro et ainsi de créer un maillage piétonnier agréable, et une transparence urbaine entre le pôle administratif et le centre historique, et les commerces comme demandé au moment de la vente de la parcelle au promoteur
mettre en recul les bâtiments pour limiter l’impact visuel de ces derniers sur le domaine public
une écriture architecturale contemporaine en accord avec le caractère patrimonial du site (et ne pas justifier les choix architecturaux en prenant en référence le Leader Price)
Pour aller plus loin
En téléchargement nos différents échanges avec la mairie :
Le recours gracieux
Lettre du 30 décembre2020
Lettre du 5 janvier intérêt public
Réponse de la mairie
Accéder aux délibérations du conseil municipal :
Achat de la parcelle en 2011 : Délibération du 26 mai 2011
Vente de la parcelle en 2018 : Délibération du 26 novembre 2018 (page 18)
https://www.castelnau-le-lez.fr/download/compte_rendu_du_cm_du_26_novembre_2018.pdf
Les avis des architectes des bâtiments de France

https://perie-archi.fr/avis-architecte-batiments-de-france/

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